81019Τ21 - (ΦΑΡΜΑΚΗ) ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ

Η τακτοποίηση πρέπει να γίνεται με την ανταλλαγή κατά το δυνατόν ισομεγεθών τμημάτων οικοπέδων και κατά τρόπο τέτοιο ώστε να μη θίγονται τα κτίσματα, που βρίσκονται σε αυτά (εκτός από αυτά που επιτρέπει ο Νόμος) (βλ. παρ. 2 του άρθρου 42 και παρ. 2 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ./17-7-1923). Ως τμήμα της οικοδομής νοείται και ο ακάλυπτος χώρος, που εξυπηρετεί τις λειτουργικές ανάγκες του κτίσματος (αερισμός, φωτισμός, κλπ.) ενώ τα αυθαίρετα κτίσματα πρέπει να έχουν χαρακτηριστεί τελεσίδικα ως τέτοια προκειμένου να μη ληφθούν υπόψη κατά την τακτοποίηση. Τέλος, όσον αφορά τα κτίσματα στα οικόπεδα των ιδιοκτητών, που ζητούν την τακτοποίηση, αυτά δεν λαμβάνονται υπόψη καθώς το αίτημα για τακτοποίηση συνεπάγεται πρόθεση ανοικοδόμησης [ο επισπεύδων θεωρείται ότι παραιτείται από το κτίσμα της ιδιοκτησίας του λόγω της πρόθεσής του για ανοικοδόμηση (βλ. απόφαση ολομέλειας ΣτΕ με αριθμό 2342/66)].

Παράδειγμα 1

Ισομεγέθης ανταλλαγή

Στο παράδειγμα του σκαριφήματος η (1) ιδιοκτησία υπό στοιχεία Α-Β-Ε-Ζ-Α στερείται του απαιτούμενου προσώπου σύμφωνα με τα ελάχιστα όρια αρτιότητας καθώς και της οικοδομικής εκμετάλλευσης λόγω σχήματος. Η τακτοποίηση πραγματοποιείται με ανταλλαγή των τμημάτων μεταξύ των δύο όμορων ιδιοκτησιών (1) και (2) όπου: (α)=(β).

Κατά την τακτοποίηση οικοπέδων, εκτός από τα ελάχιστα όρια αρτιότητας προσώπου και εμβαδού κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση, πρέπει να εξασφαλίζεται η εγγραφή στο κάθε οικόπεδο κάτοψης κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5 μ., σύμφωνα με το άρθρο 21, παράγραφος 4, του Ν.2831/2000 (Φ.Ε.Κ.140/τ.Α΄/13-6-2000). Με το άρθρο αυτό προστέθηκε η παράγραφος 12 στο άρθρο 24 του Γ.Ο.Κ./1985, η οποία ορίζει ότι «...όπου από την πολεοδομική νομοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο η εγγραφή στο οικοδομήσιμο τμήμα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισμένων διαστάσεων, νοείται ως σχήμα το ορθογώνιο». Οικόπεδο που δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις, τακτοποιείται με τα γειτονικά, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.Δ. της 17-7-1923 και του Ν.690/1948 (βλ. άρθρο 1, παράγραφος 24, Γ.Ο.Κ./1985-2000).

Εάν κατά την τακτοποίηση δεν μπορεί να επιτευχθεί για κάποιο άρτιο οικόπεδο το κατά κανόνα μήκος προσώπου, τότε αυτό τακτοποιείται με τα κατά παρέκκλιση ελάχιστα όρια. Στην περίπτωση που ούτε αυτό είναι δυνατόν και εφόσον το υπόψη οικόπεδο έχει δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν.651/1977, τότε αυτό θεωρείται κατ΄ εξαίρεση οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 (βλ. παράγραφος 5, άρθρο 25, Γ.Ο.Κ./1985-2000), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 5, παράγραφος 8 του Ν.2052/1992 και στη συνέχεια αντικαταστάθηκε με το άρθρο 27 του Ν.2742/1999 (Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/7-10-1999).

Οικόπεδα άρτια κατά το εμβαδόν, τα οποία όμως στερούνται αρτίου προσώπου ή δεν έχουν την κατάλληλη θέση, στερούνται δηλαδή του προσώπου σε εγκεκριμένη από το σχέδιο οδό, τακτοποιούνται με μεταβολή του σχήματος, του μεγέθους και της θέσης τους έτσι ώστε τελικά το καθένα από αυτά να ικανοποιεί τους ισχύοντες στην περιοχή όρους δόμησης και να επιτυγχάνει τη βέλτιστη δυνατή οικοδομική εκμετάλλευσή του (βλ. παράγραφος 2, άρθρο 42, Ν.Δ.17-7-1923). Το εμβαδόν των τελικών ιδιοκτησιών δεν πρέπει να είναι μικρότερο από ότι ήταν αρχικά, συνθήκη η οποία επιτυγχάνεται εάν η τακτοποίηση πραγματοποιείται με κυκλική ανταλλαγή ισομεγεθών τμημάτων (βλ. απόφαση ΣτΕ με αριθμό 241/68).

Παράδειγμα 2

Κυκλικές ανταλλαγές

Στο παράδειγμα του σκαριφήματος, η (1) ιδιοκτησία υπό στοιχεία 2-3-8-12-2 είναι άρτια αλλά δεν δύναται να οικοδομηθεί λόγω σχήματος. Η (2) ιδιοκτησία υπό στοιχεία 3-7-10-13-3 είναι άρτια αλλά στερείται προσώπου σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο (τυφλή). Η τακτοποίηση των ιδιοκτησιών πραγματοποιείται με κυκλικές ανταλλαγές ισομεγεθών τμημάτων, που επιτυγχάνεται ως εξής:

Η ιδιοκτησία (1) τακτοποιείται στη θέση 1-5-9-12-1 με την εξής ανταλλαγή (α) = [(β) + (δ)]

Η ιδιοκτησία (2) τακτοποιείται στη θέση 1-2-13-11-1 με την εξής ανταλλαγή [(β) + (γ)] = (α)

Η ιδιοκτησία (3) τακτοποιείται στη θέση 9-6-5-11-10-14-15-9 με την εξής ανταλλαγή (δ) = (γ)

Όπως ήδη αναφέρθηκε, οικόπεδα άρτια κατά το εμβαδόν, αποκλεισμένα όμως από τις οδούς του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, που δεν μπορούν να τακτοποιηθούν (αποκτώντας πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο) και που δεν έχουν το κατάλληλο σχήμα προς οικοδόμηση, τεμαχίζονται και προσκυρώνονται στις όμορες ιδιοκτησίες (βλ. παράγραφος 1 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ.17-7-1923). Σημειώνεται ότι πριν τη σύνταξη οποιασδήποτε πράξης προσκύρωσης η Υπηρεσία οφείλει να προσκαλέσει τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες προκειμένου αυτοί να εξετάσουν τη δυνατότητα τακτοποίησης των οικοπέδων τους με ιδιωτικές μεταξύ τους συμφωνίες και στη συνέχεια να την ενημερώσουν γραπτά εντός προθεσμίας 30 ημερών (βλ. παράγραφος 6 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ.17-7-1923). Πρόκειται για τη διαδικασία πρόσκλησης σε ιδιωτικό διακανονισμό, η παράλειψη της οποίας αποτελεί λόγο ακύρωσης της πράξης (βλ. απόφαση ΣτΕ με αριθμό 1380/1958). Στη διαδικασία αυτή ο ΑΤΜ οφείλει να συμβουλεύσει τον ιδιοκτήτη, που εκπροσωπεί για το πολεοδομικό καθεστώς του οικοπέδου του, για το λόγο για τον οποίο καλείται να εξετάσει τη δυνατότητα ιδιωτικής συμφωνίας με τους όμορους ιδιοκτήτες και τέλος για τις δυνατότητες τακτοποίησης του οικοπέδου του μέσω συνένωσης ή αγοράς όμορου οικοπέδου. Γενικά πρέπει να τον συμβουλεύσει ως προς τη σύνταξη της κατάλληλης συμβολαιογραφικής πράξης, με την οποία θα αποκατασταθεί η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του οικοπέδου του και των ομόρων.

Συνοψίζοντας, ένα άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο τακτοποιείται με ισομεγέθη ανταλλαγή ή κυκλικές ανταλλαγές με τα όμορα οικόπεδα εφόσον αυτό δεν παρεμποδίζεται από την ύπαρξη κτισμάτων. Υπάρχει όμως και η δυνατότητα τακτοποίησης με ιδιωτικές συμφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών των οικοπέδων, χωρίς τη συμβολή της Υπηρεσίας με τη σύνταξη της πράξης τακτοποίησης οικοπέδων. Ένα άρτιο και μη οικοδομήσιμο ή ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο είναι δυνατόν μετά τη σύνταξη της σχετικής πράξης τακτοποίησης από την Υπηρεσία να τακτοποιηθεί με την προσκύρωση παρακείμενου καταργούμενου κοινόχρηστου χώρου (βλ. άρθρο 3, Ν.Δ.690/1948 και άρθρο 24, Γ.Ο.Κ./1985-2000). Ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο, εάν δεν είναι δυνατόν να τακτοποιηθεί με τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις τότε τεμαχίζεται και προσκυρώνεται στα όμορα οικόπεδα.

Οι σημαντικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διέπουν την τακτοποίηση των οικοπέδων είναι το Ν.Δ.17-7-1923 (άρθρα 42-48), το Ν.Δ.690/1948 (άρθρο 3) και ο Γ.Ο.Κ./1985-2000  (άρθρα 6 και 24). Ειδικά στα άρθρα 6 και 24 του Γ.Ο.Κ. περιλαμβάνονται πλήθος χρήσιμων διατάξεων αφού κάθε πρότασή τους περιγράφει σημαντικές υποπεριπτώσεις και παραδείγματα τακτοποίησης οικοπέδων. Ακολουθεί αναλυτική καταγραφή των ευεργετικών διατάξεων, που διέπουν την τακτοποίηση και την κατ΄ εξαίρεση οικοδομησιμότητα των οικοπέδων δηλαδή του άρθρου 3 του Ν.Δ.690/1948 και του άρθρου 25 του Ν.1337/1983.