Πράξεις Τακτοποίησης Οικοπέδων

1. Πράξη τακτοποίησης

Η πράξη τακτοποίησης είναι η διοικητική πράξη με την οποία πραγματοποιείται, κατά εφαρμογή των ισχυουσών νομοθετικών διατάξεων η τακτοποίηση των οικοπέδων προκειμένου αυτά να αποκτήσουν κατάλληλες διαστάσεις και σχήμα ώστε να θεωρηθούν άρτια και οικοδομήσιμα.

Σύμφωνα με τους ορισμούς, που δίδονται στο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (Γ.Ο.Κ./1985-2000, άρθρα 6 και 24) άρτιο είναι το οικόπεδο, που πληροί τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου κατά τον κανόνα ή κατά την παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται στην περιοχή ενώ οικοδομήσιμο είναι ένα άρτιο οικόπεδο, όταν και τα όμορα οικόπεδα είναι και αυτά άρτια ή όταν η δόμησή του δεν παρεμποδίζει την τακτοποίηση των γειτονικών οικοπέδων.

Συνεπώς ο αρχικός έλεγχος, που πρέπει να πραγματοποιηθεί είναι εάν το οικόπεδο πληροί τα ελάχιστα όρια αρτιότητας, που ισχύουν στην περιοχή. Σε πρώτο στάδιο εξετάζονται το πρόσωπο και το εμβαδόν, που ισχύουν κατά τον κανόνα και στη συνέχεια αυτά, που ισχύουν κατά την παρέκκλιση. Τονίζεται ότι η αρτιότητα κατά την παρέκκλιση εμπεριέχει πάντοτε την προϋπόθεση για την ημερομηνία δημιουργίας του οικοπέδου, οπότε θα πρέπει οπωσδήποτε να ελεγχθεί εάν πληροίται και αυτή. Πρέπει δηλαδή ο ΑΤΜ να μελετήσει τα συμβόλαια και τους τίτλους ιδιοκτησίας σε μια προσπάθεια να διερευνήσει εάν το οικόπεδο είχε το απαιτούμενο πρόσωπο και εμβαδόν κατά την ημερομηνία, που προβλέπεται από τα ελάχιστα όρια αρτιότητας κατά την παρέκκλιση για την περιοχή. Στην περίπτωση, που το οικόπεδο δεν είναι άρτιο ούτε κατά τον κανόνα ούτε κατά την παρέκκλιση τότε χρήζει τακτοποίησης, η οποία θα πραγματοποιηθεί με τους τρόπους, που θα αναλυθούν παρακάτω. Σημειώνεται ότι και η προσκύρωση αποτελεί τακτοποίηση των οικοπέδων.

Στη συνέχεια πραγματοποιείται ο αντίστοιχος έλεγχος για τα όμορα οικόπεδα. Εάν το οικόπεδό μας είναι άρτιο, με τον έλεγχο αυτό θα διαπιστωθεί εάν και τα όμορά του είναι άρτια δηλαδή εάν το οικόπεδο που μας ενδιαφέρει είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Εάν όμως το οικόπεδό μας είναι μη άρτιο ή άρτιο και μη οικοδομήσιμο με τον έλεγχο αυτό θα διαπιστωθεί τυχόν δυνατότητα τακτοποίησής του με τα όμορα εφαρμόζοντας τις νομοθετικές διατάξεις, που θα αναλυθούν παρακάτω (π.χ. δημιουργία επίκοινης ιδιοκτησίας – άρτιας κατά τον κανόνα – με τη συνένωση παρακείμενων μη άρτιων οικοπέδων).

Συνεπώς τα μη άρτια ή τα άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα χρήζουν πράξης τακτοποίησης, η οποία συντάσσεται από την αρμόδια για την περιοχή Πολεοδομική Υπηρεσία και κυρώνεται με απόφαση του οικείου Νομάρχη. Στις πράξεις τακτοποίησης διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις:

1.     Η σύνταξη πράξης τακτοποίησης αρτίων και μη οικοδομήσιμων οικοπέδων.

2.     Η σύνταξη πράξης τακτοποίησης μη αρτίων οικοπέδων (η προσκύρωση αποτελεί τακτοποίηση).

3.     Η σύνταξη πρωτοκόλλου αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης (Π.Α.Σ.Π.)

2. Πρωτόκολλο αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης οικοπέδων (Π.Α.Σ.Π.)

Όταν η Υπηρεσία δεν είναι δυνατόν να δώσει λύση τακτοποίησης των οικοπέδων τότε συντάσσεται πρωτόκολλο αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης οικοπέδων (Π.Α.Σ.Π.). Αδυναμία εύρεσης λύσης τακτοποίησης συμβαίνει κατά κύριο λόγο όταν οι εμπλεκόμενοι ιδιοκτήτες δεν παραιτούνται από τις επικείμενες των οικοπέδων τους κατασκευές (κτίσματα μονίμου μορφής). Στο λεκτικό του Π.Α.Σ.Π. πρέπει να συμπεριλαμβάνεται πλήρης και λεπτομερής τεκμηρίωση του λόγου για τον οποίο είναι αδύνατη η σύνταξη πράξης τακτοποίησης ενώ στο τοπογραφικό διάγραμμα του Π.Α.Σ.Π. καθορίζεται ο τρόπος τακτοποίησης των μη αρτίων ή μη οικοδομησίμων οικοπέδων με το υπό ανοικοδόμηση οικόπεδο ή άλλη τρίτη ιδιοκτησία, διότι έτσι μόνον βεβαιούται ότι υπό ανέγερση οικοδομή δεν θα παρεμποδίσει ή δε θα δυσχεράνει τη μελλοντική τακτοποίηση των ομόρων ιδιοκτησιών. Πριν την κοινοποίηση του Π.Α.Σ.Π., οι εμπλεκόμενοι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να υπογράψουν το αντίστοιχο λεκτικό και το τοπογραφικό διάγραμμα (βλ. την παρ.3 του άρθρου 32 του Ν.Δ./17-7-1923, την με αρ. πρωτ. 96/1981 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, η οποία έγινε αποδεκτή με την με αρ. πρωτ. 19470/3789/30-4-1981 απόφαση του Υπουργείου Χ.Ο.Π., την με αριθμό 3748/1983 απόφαση του ΣτΕ και την με αρ. πρωτ. 33829/1428/23-5-1989 απόφαση του Υπουργείου Πε.Χω.Δ.Ε.). Η ενέργεια αυτή έχει ως αντικείμενο την τελευταία «προειδοποίηση» προς τους ιδιοκτήτες, που παρεμποδίζουν την τακτοποίηση και την ύστατη παρότρυνσή τους να παραιτηθούν από τα μονίμου μορφής κτίσματα επί των οικοπέδων τους ώστε αυτά να τακτοποιηθούν. Η κύρωση του Π.Α.Σ.Π. γίνεται με απόφαση Νομάρχη. Μετά την κύρωση και ειδικά στην περίπτωση όπου υπάρχουν άρτιες μεν κατά το εμβαδόν αποκλεισμένες δε από εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους ιδιοκτησίες (όπως συχνά αυτές αποκαλούνται, τυφλές ιδιοκτησίες) τότε ο οικείος Νομάρχης έχει την πολεοδομική αρμοδιότητα με σχετική του απόφαση να καθορίσει ειδικούς όρους δόμησης και προϋποθέσεις για την ανοικοδόμησή τους (βλ. παρ. 5 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ 17-7-1923).

3. Τακτοποίηση οικοπέδων

Η τακτοποίηση πρέπει να γίνεται με την ανταλλαγή κατά το δυνατόν ισομεγεθών τμημάτων οικοπέδων και κατά τρόπο τέτοιο ώστε να μη θίγονται τα κτίσματα, που βρίσκονται σε αυτά (εκτός από αυτά που επιτρέπει ο Νόμος) (βλ. παρ. 2 του άρθρου 42 και παρ. 2 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ./17-7-1923). Ως τμήμα της οικοδομής νοείται και ο ακάλυπτος χώρος, που εξυπηρετεί τις λειτουργικές ανάγκες του κτίσματος (αερισμός, φωτισμός, κλπ.) ενώ τα αυθαίρετα κτίσματα πρέπει να έχουν χαρακτηριστεί τελεσίδικα ως τέτοια προκειμένου να μη ληφθούν υπόψη κατά την τακτοποίηση. Τέλος, όσον αφορά τα κτίσματα στα οικόπεδα των ιδιοκτητών, που ζητούν την τακτοποίηση, αυτά δεν λαμβάνονται υπόψη καθώς το αίτημα για τακτοποίηση συνεπάγεται πρόθεση ανοικοδόμησης [ο επισπεύδων θεωρείται ότι παραιτείται από το κτίσμα της ιδιοκτησίας του λόγω της πρόθεσής του για ανοικοδόμηση (βλ. απόφαση ολομέλειας ΣτΕ με αριθμό 2342/66)].

Παράδειγμα 1

Ισομεγέθης ανταλλαγή

Στο παράδειγμα του σκαριφήματος η (1) ιδιοκτησία υπό στοιχεία Α-Β-Ε-Ζ-Α στερείται του απαιτούμενου προσώπου σύμφωνα με τα ελάχιστα όρια αρτιότητας καθώς και της οικοδομικής εκμετάλλευσης λόγω σχήματος. Η τακτοποίηση πραγματοποιείται με ανταλλαγή των τμημάτων μεταξύ των δύο όμορων ιδιοκτησιών (1) και (2) όπου: (α)=(β).

Κατά την τακτοποίηση οικοπέδων, εκτός από τα ελάχιστα όρια αρτιότητας προσώπου και εμβαδού κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση, πρέπει να εξασφαλίζεται η εγγραφή στο κάθε οικόπεδο κάτοψης κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5 μ., σύμφωνα με το άρθρο 21, παράγραφος 4, του Ν.2831/2000 (Φ.Ε.Κ.140/τ.Α΄/13-6-2000). Με το άρθρο αυτό προστέθηκε η παράγραφος 12 στο άρθρο 24 του Γ.Ο.Κ./1985, η οποία ορίζει ότι «...όπου από την πολεοδομική νομοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο η εγγραφή στο οικοδομήσιμο τμήμα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισμένων διαστάσεων, νοείται ως σχήμα το ορθογώνιο». Οικόπεδο που δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις, τακτοποιείται με τα γειτονικά, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.Δ. της 17-7-1923 και του Ν.690/1948 (βλ. άρθρο 1, παράγραφος 24, Γ.Ο.Κ./1985-2000).

Εάν κατά την τακτοποίηση δεν μπορεί να επιτευχθεί για κάποιο άρτιο οικόπεδο το κατά κανόνα μήκος προσώπου, τότε αυτό τακτοποιείται με τα κατά παρέκκλιση ελάχιστα όρια. Στην περίπτωση που ούτε αυτό είναι δυνατόν και εφόσον το υπόψη οικόπεδο έχει δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν.651/1977, τότε αυτό θεωρείται κατ΄ εξαίρεση οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 (βλ. παράγραφος 5, άρθρο 25, Γ.Ο.Κ./1985-2000), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 5, παράγραφος 8 του Ν.2052/1992 και στη συνέχεια αντικαταστάθηκε με το άρθρο 27 του Ν.2742/1999 (Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/7-10-1999).

Οικόπεδα άρτια κατά το εμβαδόν, τα οποία όμως στερούνται αρτίου προσώπου ή δεν έχουν την κατάλληλη θέση, στερούνται δηλαδή του προσώπου σε εγκεκριμένη από το σχέδιο οδό, τακτοποιούνται με μεταβολή του σχήματος, του μεγέθους και της θέσης τους έτσι ώστε τελικά το καθένα από αυτά να ικανοποιεί τους ισχύοντες στην περιοχή όρους δόμησης και να επιτυγχάνει τη βέλτιστη δυνατή οικοδομική εκμετάλλευσή του (βλ. παράγραφος 2, άρθρο 42, Ν.Δ.17-7-1923). Το εμβαδόν των τελικών ιδιοκτησιών δεν πρέπει να είναι μικρότερο από ότι ήταν αρχικά, συνθήκη η οποία επιτυγχάνεται εάν η τακτοποίηση πραγματοποιείται με κυκλική ανταλλαγή ισομεγεθών τμημάτων (βλ. απόφαση ΣτΕ με αριθμό 241/68).

Παράδειγμα 2

Κυκλικές ανταλλαγές

Στο παράδειγμα του σκαριφήματος, η (1) ιδιοκτησία υπό στοιχεία 2-3-8-12-2 είναι άρτια αλλά δεν δύναται να οικοδομηθεί λόγω σχήματος. Η (2) ιδιοκτησία υπό στοιχεία 3-7-10-13-3 είναι άρτια αλλά στερείται προσώπου σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο (τυφλή). Η τακτοποίηση των ιδιοκτησιών πραγματοποιείται με κυκλικές ανταλλαγές ισομεγεθών τμημάτων, που επιτυγχάνεται ως εξής:

Η ιδιοκτησία (1) τακτοποιείται στη θέση 1-5-9-12-1 με την εξής ανταλλαγή (α) = [(β) + (δ)]

Η ιδιοκτησία (2) τακτοποιείται στη θέση 1-2-13-11-1 με την εξής ανταλλαγή [(β) + (γ)] = (α)

Η ιδιοκτησία (3) τακτοποιείται στη θέση 9-6-5-11-10-14-15-9 με την εξής ανταλλαγή (δ) = (γ)

Όπως ήδη αναφέρθηκε, οικόπεδα άρτια κατά το εμβαδόν, αποκλεισμένα όμως από τις οδούς του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, που δεν μπορούν να τακτοποιηθούν (αποκτώντας πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο) και που δεν έχουν το κατάλληλο σχήμα προς οικοδόμηση, τεμαχίζονται και προσκυρώνονται στις όμορες ιδιοκτησίες (βλ. παράγραφος 1 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ.17-7-1923). Σημειώνεται ότι πριν τη σύνταξη οποιασδήποτε πράξης προσκύρωσης η Υπηρεσία οφείλει να προσκαλέσει τους εμπλεκόμενους ιδιοκτήτες προκειμένου αυτοί να εξετάσουν τη δυνατότητα τακτοποίησης των οικοπέδων τους με ιδιωτικές μεταξύ τους συμφωνίες και στη συνέχεια να την ενημερώσουν γραπτά εντός προθεσμίας 30 ημερών (βλ. παράγραφος 6 του ενοποιημένου άρθρου 43,44,45 του Ν.Δ.17-7-1923). Πρόκειται για τη διαδικασία πρόσκλησης σε ιδιωτικό διακανονισμό, η παράλειψη της οποίας αποτελεί λόγο ακύρωσης της πράξης (βλ. απόφαση ΣτΕ με αριθμό 1380/1958). Στη διαδικασία αυτή ο ΑΤΜ οφείλει να συμβουλεύσει τον ιδιοκτήτη, που εκπροσωπεί για το πολεοδομικό καθεστώς του οικοπέδου του, για το λόγο για τον οποίο καλείται να εξετάσει τη δυνατότητα ιδιωτικής συμφωνίας με τους όμορους ιδιοκτήτες και τέλος για τις δυνατότητες τακτοποίησης του οικοπέδου του μέσω συνένωσης ή αγοράς όμορου οικοπέδου. Γενικά πρέπει να τον συμβουλεύσει ως προς τη σύνταξη της κατάλληλης συμβολαιογραφικής πράξης, με την οποία θα αποκατασταθεί η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του οικοπέδου του και των ομόρων.

Συνοψίζοντας, ένα άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο τακτοποιείται με ισομεγέθη ανταλλαγή ή κυκλικές ανταλλαγές με τα όμορα οικόπεδα εφόσον αυτό δεν παρεμποδίζεται από την ύπαρξη κτισμάτων. Υπάρχει όμως και η δυνατότητα τακτοποίησης με ιδιωτικές συμφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών των οικοπέδων, χωρίς τη συμβολή της Υπηρεσίας με τη σύνταξη της πράξης τακτοποίησης οικοπέδων. Ένα άρτιο και μη οικοδομήσιμο ή ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο είναι δυνατόν μετά τη σύνταξη της σχετικής πράξης τακτοποίησης από την Υπηρεσία να τακτοποιηθεί με την προσκύρωση παρακείμενου καταργούμενου κοινόχρηστου χώρου (βλ. άρθρο 3, Ν.Δ.690/1948 και άρθρο 24, Γ.Ο.Κ./1985-2000). Ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο, εάν δεν είναι δυνατόν να τακτοποιηθεί με τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις τότε τεμαχίζεται και προσκυρώνεται στα όμορα οικόπεδα.

Οι σημαντικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διέπουν την τακτοποίηση των οικοπέδων είναι το Ν.Δ.17-7-1923 (άρθρα 42-48), το Ν.Δ.690/1948 (άρθρο 3) και ο Γ.Ο.Κ./1985-2000  (άρθρα 6 και 24). Ειδικά στα άρθρα 6 και 24 του Γ.Ο.Κ. περιλαμβάνονται πλήθος χρήσιμων διατάξεων αφού κάθε πρότασή τους περιγράφει σημαντικές υποπεριπτώσεις και παραδείγματα τακτοποίησης οικοπέδων. Ακολουθεί αναλυτική καταγραφή των ευεργετικών διατάξεων, που διέπουν την τακτοποίηση και την κατ΄ εξαίρεση οικοδομησιμότητα των οικοπέδων δηλαδή του άρθρου 3 του Ν.Δ.690/1948 και του άρθρου 25 του Ν.1337/1983.

4. Άρθρο 3 του Ν.690/1948

Η προσκύρωση των μη αρτίων και μη δυνάμενων να τακτοποιηθούν οικοπέδων είναι δυνατόν να αποφευχθεί στις παρακάτω ειδικές περιπτώσεις, που προβλέπονται σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του άρθρου 3 του Ν.690/1948:

4.1. Μεσοτοιχίες

1. Εάν, συνυπολογιζομένου του εμβαδού, που καταλαμβάνεται από τις μεσοτοιχίες (το πάχος των μεσοτοιχιών υπολογίζεται σε 0,60μ.), το μη άρτιο οικόπεδο έχει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν. Στην περίπτωση αυτή οι πλευρικές διαστάσεις του υπόψη οικοπέδου στα σημεία όπου συνορεύει με τα γύρω οικόπεδα (εκτός του προσώπου) πολλαπλασιάζονται επί 0,30μ. (το ήμισυ του πάχους των μεσοτοιχιών) και το αποτέλεσμα, που δεν πρέπει να είναι μεγαλύτερο από 30τ.μ., προστίθεται στο εμβαδόν του οικοπέδου. Το άθροισμα αυτό συγκρίνεται με τα ελάχιστα όρια αρτιότητας της περιοχής και ελέγχεται αν τα πληροί. Αντίστοιχα, η παραπάνω περίπτωση εφαρμόζεται και στην περίπτωση που το πρόσωπο του οικοπέδου δεν ικανοποιεί τα αντίστοιχα ελάχιστα όρια, οπότε και το άθροισμα αφορά το μήκος προσώπου του υπόψη οικοπέδου συν 0,60μ. (για παράδειγμα, εάν η αρτιότητα είναι 10μ., ένα οικόπεδο με πρόσωπο 9,40μ. μπορεί να θεωρηθεί άρτιο καθώς 9,40 + 0,30 + 0,30 = 10,00μ.) (βλ. παρ.1, άρ.3, Ν.690/1948).

4.2. Επίκοινες ιδιοκτησίες

2. Αναγκαστική συνένωση μη αρτίων ιδιοκτησιών οικοπέδων σε άρτιο. Στην περίπτωση λοιπόν μη αρτίων οικοπέδων, μπορούν να δημιουργηθούν επίκοινες ιδιοκτησίες (με εμβαδόν ίσο με αυτό που ισχύει για την κατά κανόνα αρτιότητα στην περιοχή) οι οποίες στη συνέχεια μπορούν να τακτοποιηθούν με ανταλλαγές με τα όμορά τους οικόπεδα. Η επίκοινη ιδιοκτησία ανήκει εξ αδιαιρέτου στους επιμέρους ιδιοκτήτες κατά ποσοστό ανάλογο του εμβαδού της αρχικής ιδιοκτησίας με την οποία αυτοί συμμετέχουν στη συνένωση. Η δημιουργία επίκοινης ιδιοκτησίας προτιμάται έναντι της προσκύρωσης, ως λιγότερο επαχθές μέτρο, οπότε και ο αποκλεισμός της συνένωσης πρέπει να αιτιολογείται επαρκώς στο λεκτικό της πράξης (βλ. παρ.2, άρ.3, Ν.690/1948). Συνένωση μη αρτίων οικοπέδων σε ένα κατά παρέκκλιση άρτιο δεν επιτρέπεται παρά μόνο εφόσον αυτά έχουν καταστεί μη άρτια κατόπιν τροποποίησης ρυμοτομίας (βλ. την με αριθμό 566/75 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους η οποία έγινε αποδεκτή με την με αρ. πρωτ. Ε.30195/75 απόφαση του Υπουργείου Χ.Ο.Π., την με αριθμό 902/74 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και το με αρ. πρωτ. οικ.17878/3688/7-3-84 έγγραφο του Υπουργείου Χ.Ο.Π.).

4.3. Μονομερής προσκύρωση

3. Τακτοποίηση παρακειμένων μη αρτίων οικοπέδων με μονομερή προσκύρωση. Αυτή εφαρμόζεται μόνο σε όμορα οικόπεδα από τα οποία το ένα να υπολείπεται κατά 25% του αρτίου εμβαδού του κανόνα και το γειτονικό ή τα γειτονικά του το υπερβαίνουν κατά 50% του αρτίου εμβαδού του κανόνα  Επιτρέπεται λοιπόν στην περίπτωση αυτή να αφαιρεθεί από τη μεγαλύτερη ιδιοκτησία τόση έκταση όση χρειάζεται στη μικρότερη για να αποκτήσει τα ελάχιστα όρια αρτιότητας. Είναι απαραίτητο να εξασφαλίζεται ότι η προσκύρωση αυτή δεν εμποδίζεται από υπάρχουσες οικοδομές και δεν μειώνει τον ακάλυπτο χώρο, τα ελάχιστα όρια της κατά κανόνα αρτιότητας και της αποστάσεις των κτιρίων όπως αυτά προβλέπονται από τις κείμενες διατάξεις. (βλ. παρ.3, άρ.3, Ν.690/1948) Τα παραπάνω εφαρμόζονται μόνον προκειμένου οι μη άρτιες ιδιοκτησίες με την δημιουργία επικοίνου ιδιοκτησίας να αποκτήσουν το από τον νόμο απαιτούμενο κατά κανόνα άρτιο εμβαδόν και όχι το κατά παρέκκλιση. (βλ. την με αριθμό 702/81 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, η οποία έγινε αποδεκτή με την με αριθμό 156/81 εγκύκλιο του Υπουργείου Χ.Ο.Π.).

Οι παραπάνω διατάξεις ισχύουν και στην περίπτωση συνένωσης μη αρτίων οικοπέδων, εάν το άθροισμα του εμβαδού τους υπολείπεται του 25% του κατά κανόνα άρτιου εμβαδού (βλ. παρ.3 του άρθρου 3 του Ν.690/1948).

4.4. Διάθεση καταργούμενων κοινόχρηστων χώρων

4. Διάθεση καταργούμενων κοινόχρηστων χώρων (βλ. παρ.4 του άρθρου 3 του Ν.690/1948). Αρχικά πρέπει να εξακριβώνεται ο χαρακτηρισμός του χώρου ως κοινόχρηστος λαμβάνοντας υπόψη ότι δε θεωρούνται τέτοιες οι εκτάσεις που ανήκουν σε Ο.Τ.Α., Δημόσιο ή Ν.Π.Δ.Δ., παρά μόνο αυτές που προέρχονται από την κατάργηση παλαιών κοινόχρηστων χώρων. Η σειρά διάθεσης των καταργούμενων κοινόχρηστων χώρων καθορίζεται αρχικά (βλ. αποφάσεις ΣτΕ με αριθμό 733/61, 2077/65, 984/66, 1265/66, 1529/66 κ.α και την εγκύκλιο του Α.Ν.314/68 με αρ. πρωτ. 19601/23-6-1969 του Υπουργείου Βορείου Ελλάδος):

α) για την αρτιοποίηση μη αρτίων οικοπέδων και κυρίως των μη αρτίων λόγω ρυμοτομίας, 

β) για την τακτοποίηση οικοπέδων, που χρήζουν τακτοποίησης,

γ) για τα οικόπεδα, που θίγονται από την κατάργηση του υπόψη κοινόχρηστου χώρου (προκειμένου να τηρηθεί η προ της κατάργησης πραγματική κατάσταση αυτών), και τέλος

δ) για τα λοιπά όμορα οικόπεδα.

Δηλαδή κατά την κατάργηση κοινόχρηστου χώρου ελέγχεται πρωτίστως εάν μπορούν να καταστούν άρτιες οι γειτονικές μη άρτιες ιδιοκτησίες αρχικά κατά τον κανόνα και έπειτα, εφόσον αυτό δεν είναι δυνατόν, κατά την παρέκκλιση (βλ. παρ.5 του άρθρου 24 του Γ.Ο.Κ./1985-2000 και την με αριθμό 4475/85 απόφαση του ΣτΕ, που έγινε αποδεκτή με την εγκύκλιο με αριθμό 13/88 του Υπουργείου Πε.Χω.Δ.Ε.). Εάν η κοινόχρηστη έκταση είναι αρκετά μεγάλη τότε διατίθεται στις ιδιοκτησίες που χρήζουν τακτοποίησης και το τυχόν υπόλοιπο προσκυρώνεται στις άρτιες. Το ίδιο ισχύει και για ιδιωτικές οδούς που δεν έχουν εγκριθεί από το ρυμοτομικό σχέδιο. Η προσκύρωση των παραπάνω οδών αποκλείεται εάν και εφόσον από αυτές εξασφαλίζεται η σύνδεση οικοδομών τυφλών οικοπέδων με εγκεκριμένη από το ρυμοτομικό σχέδιο οδό (βλ. παρ.4 του άρθρου 3 του Ν.690/1948). Στην περίπτωση, που αποδεικνύεται από συμβόλαια ότι οδός προϋπάρχει του 1923 τότε η οδός αυτή αναγνωρίζεται ως προϋφιστάμενη του έτους 1923 και στα οικόπεδα που βλέπουν σε αυτήν εφαρμόζονται όλες οι πολεοδομικές διατάξεις που διέπουν τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στις εγκεκριμένες από το σχέδιο πόλεως οδούς. Σε περίπτωση που δεν υφίστανται πλέον οι λόγοι για τους οποίους η οδός διατηρήθηκε (π.χ. κτίσματα σε τυφλά οικόπεδα) τότε ακυρώνεται ο παραπάνω χαρακτηρισμός της και προσκυρώνεται εφόσον αυτό είναι δυνατόν στις όμορες ιδιοκτησίες ως καταργούμενος κοινόχρηστος χώρος.

5. Άρθρο 25 του Ν.1337/1983

Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν πληρούν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας, που ισχύουν στην περιοχή κατά τον κανόνα ή κατά την παρέκκλιση και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν με τις ισχύουσες διατάξεις, τα οποία έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν.651/1977, μπορούν να θεωρηθούν κατά εξαίρεση οικοδομήσιμα εφόσον έχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5μ. σε κοινόχρηστο χώρο και εφόσον εγγράφεται σε αυτά κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5μ., σύμφωνα με το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 (Φ.Ε.Κ.33/τ.Α΄/14-3-1983), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 5, παράγραφος 8 του Ν.2052/1992 (Φ.Ε.Κ.94/τ.Α΄/5-6-1992) και στη συνέχεια αντικαταστάθηκε με το άρθρο 27 του Ν.2742/1999 (Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/7-10-1999). Με τη διάταξη αυτή προβλέπεται και κλιμακούμενη μείωση του συντελεστή δόμησης, ανάλογα με το εμβαδόν του ακινήτου, δηλαδή α) εάν το οικόπεδο υπολείπεται μέχρι 20% της αρτιότητας, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10%, β) οικόπεδο, που υπολείπεται μέχρι 40% της αρτιότητας, έχει μειωμένο συντελεστή δόμησης κατά 20%, και γ) οικόπεδο, που υπολείπεται άνω του 40% της αρτιότητας, έχει συντελεστή δόμησης μειωμένο κατά 30%. Ως εμβαδόν για να υπολογισθεί η μείωση λαμβάνεται το εμβαδόν της παρέκκλισης και σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρέκκλιση λαμβάνεται το εμβαδόν του κανόνα. Σύμφωνα με το άρθρο 21, παράγραφος 4, του Ν.2831/2000 (Φ.Ε.Κ.140/τ.Α΄/13-6-2000) με το οποίο προστέθηκε η παράγραφος 12 στο άρθρο 24 του Γ.Ο.Κ./1985 που ορίζει ότι «...όπου από την πολεοδομική νομοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο η εγγραφή στο οικοδομήσιμο τμήμα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισμένων διαστάσεων, νοείται ως σχήμα το ορθογώνιο.» 

Η ευεργετική διάταξη του άρθρου 25 του Ν.1337/83 έχει εφαρμογή και για οικόπεδα, που εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/83 καθώς και για εκείνα τα οικόπεδα που έγιναν μη άρτια από ρυμοτόμηση άσχετα με τον ακριβή χρόνο ρυμοτόμησής τους (βλ. την με αρ. πρωτ. 1038/28-12-1987 γνωμοδότηση και την σχετική της  εγκυκλίου 27/88 του Υπουργείου Πε.Χω.Δ.Ε.).

Σε περιπτώσεις οικοπέδων του άρθρου 25 του Ν.1337/1983 δεν τακτοποιούμε με το εμβαδόν, που αυτά έχουν δεδομένου ότι αυτό δεν αποτελεί ούτε το κατά κανόνα αλλά ούτε το κατά παρέκκλιση εμβαδόν αρτιότητας αλλά το κατ΄ εξαίρεση οικοδομήσιμο εμβαδόν. Υπάρχει όμως η δυνατότητα, εάν παράκειται καταργούμενος κοινόχρηστος, ο οποίος δεν επαρκεί για τακτοποίηση σύμφωνα τις διατάξεις της παρ.4 του άρθρου 3 του Ν.Δ.690/1948, να προσκυρωθεί ακόμη και στην ιδιοκτησία του άρθρου 25 προκειμένου για την καλύτερη οικοδομική της εκμετάλλευση (βλ. την με αριθμό 703/87 γνωμοδότηση της συνέλευσης προϊσταμένων Νομικών Διευθύνσεων, που έγινε αποδεκτή με  την  εγκύκλιο Εγκ.93/87 του Υπουργείου Πε.Χω.Δ.Ε και την παρ.5 του άρθρου 24 του Γ.Ο.Κ./1985-2000).

Είναι πολύ σημαντικό να τονιστεί ότι οι παραπάνω διατάξεις δηλαδή το άρθρο 3 του Ν.Δ.690/1948 και το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 αποτελούν ευεργετικές διατάξεις που εφαρμόζονται προκειμένου να αποφευχθεί το επαχθές μέτρο της προσκύρωσης των οικοπέδων. Σε κανένα μη άρτιο οικόπεδο δεν μπορούν να εφαρμοστούν ταυτόχρονα δύο ευεργετικές διατάξεις του Ν.Δ.690/1948, δηλαδή η αρτιότητα μη αρτίου οικοπέδου πρέπει να δημιουργείται με βάση οποιαδήποτε από τις παρ. 1 έως 4 του άρθρου 3 του Ν.Δ.690/1948, σε καμία περίπτωση όμως δεν πρέπει να γίνεται ταυτόχρονη εφαρμογή περισσοτέρων της μίας από αυτές.

Το ίδιο ισχύει και για το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 και για τις λοιπές ευεργετικές διατάξεις (χαμηλά κτίρια, κοινωνικός συντελεστής, κλπ.), οι οποίες επίσης δεν μπορούν να εφαρμοστούν αθροιστικά.

6. Επίλογος

Το αντικείμενο της τακτοποίησης των οικοπέδων είναι μεγάλο και οι σχετικές νομοθετικές διατάξεις πολλές και περιεκτικές, με αποτέλεσμα να δημιουργούν πλήθος παραδειγμάτων και πιθανών περιπτώσεων τακτοποιήσεων. Πάντως, όπως σας ενημερώνουμε κάθε φορά μπορείτε να απευθύνετε τυχόν ερωτήματά σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση του ΣΔΑΤΜΒΕ. Για τις διευκρινίσεις και τις απαντήσεις σας ο ΣΔΑΤΜΒΕ θα απευθυνθεί σε συναδέλφους δημοσίους υπαλλήλους ή ιδιώτες με εμπειρία στον αντίστοιχο χώρο και θα σας ενημερώσει σχετικά.